Експерти зібрали найпоширеніші міфи щодо ОСББ

1 липня в реформуванні житлового сектору має розпочатися вельми важливий етап, який передбачає передачу багатоповерхівок в управління мешканцям. Так сказано у Законі України №417 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Водночас почали з’являтися різні вигадки про ОСББ.

Про це повідомляє національний прес-клуб «Українська перспектива», передає Станіславське ТБ.

Як зазначається, до розвінчання міфів взялися спеціаліст зі створення ОСББ проекту Міжнародної фінансової корпорації (IFC, Група Світового банку) «Енергоефективність в житловому секторі України» Тетяна Гордієнко та юридичний консультант громадської організації «Ресурсний центр для ОСББ» Андрій Бурий.

Міф перший: Держава змушує всіх без винятку мешканців багатоквартирних будинків створювати ОСББ, оскільки запропонована до реалізації реформа житлового сектору не передбачає інших форм управління багатоповерхівками.

Чинне законодавство не містить вимоги, яка б примушувала мешканців багатоповерхівок створювати ОСББ. Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено кілька основних форм управління багатоквартирним будинком. Серед них – самостійне управління будинком, управління багатоквартирним будинком ОСББ та управління багатоквартирним будинком управителем.

Право вибору форми управління будинком залишається винятково за співвласниками. А це означає, що такий процес відбувається без жодного втручання з боку органів державної влади чи місцевого самоврядування.

Міф другий: ОСББ створюють винятково мешканці багатоповерхівок. Власники магазинів, перукарень, кафе та інших суб’єктів господарювання, які розташовані в цих будівлях і на повну міру використовують їхні ресурси, до ОСББ не мають жодного відношення.

Відповідно до ст. 6 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», ОСББ можуть створювати лише власники квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. А це значить, що власники магазинів, перукарень, кафе та інших суб’єктів господарювання, розташованих у багатоповерхівці, мають ті ж права, що й власники квартир. Вони так само беруть безпосередню участь у створенні ОСББ і так само, як і власники квартир, мусять в обов’язковому порядку виконувати всі рішення статутних органів об’єднання, ухвалених у межах їхніх повноважень.

Цей підхід, передбачений ст. 13 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», залишається незмінним, навіть якщо ОСББ створюється на базі кількох багатоповерхівок.

Міф третій: Співвласники збанкрутілих ОСББ можуть втратити свої помешкання – їх передадуть банкам за неповернуті кредити як компенсацію.

ОСББ має можливість залучати банківські кредити. Зазвичай вони спрямовуються на утеплення фасадів багатоповерхівок, на встановлення в місцях загального користування енергозберігаючих вікон, додаткових вхідних дверей, які підвищують безпеку для мешканців та зберігають тепло в під’їздах, на заміну електролампочок накалювання на менш енерговитратні. ОСББ також використовують банківські позички на закупівлю та монтаж індивідуальних теплопунктів, здатних регулювати подачу тепла в будинок з урахуванням наявної зовнішньої температури, на встановлення лічильної апаратури спільного користування тощо.

Проте слід розуміти, що кредитний продукт для ОСББ не передбачає класичної застави або поруки. А це значить, що помешкання, в тому числі й квартири, не заставляються, і тому не можуть відчужуватися в разі виникнення в ОСББ проблем за зобов’язаннями, які вони беруть перед кредиторами.

Як забезпечення за кредитом для ОСББ банк може прийняти майнові права на одержання коштів у вигляді внесків співвласників ОСББ – тих внесків, які вони сплачують для утримання спільного майна.

Тобто, як застава використовується банківський рахунок ОСББ. Такі умови детально виписуються в кредитному договорі між банком та об’єднанням.

Читайте також: Реформа комунальної сфери або що чекає іванофранківців з 1 липня

Міф четвертий: Співвласників з ОСББ держава змусить утримувати власним коштом, а при потребі – й ремонтувати багатоквартирні будинки. Тоді як багатоповерхівки, які не набудуть статусу ОСББ, утримуватимуться та ремонтуватимуться за бюджетні кошти.

Мешканці багатоквартирного будинку мають розуміти, що на правах власності вони володіють не лише житловими або нежитловими приміщеннями. Вони також є співвласниками спільних приміщень. Зокрема, йдеться про сходи, ліфти, горища, підвали тощо. Тому їхній обов’язок – забезпечувати належний стан будинку та прибудинкової території, якісно утримувати спільне майно.

Однаковою мірою це стосується як співвласників ОСББ, так і мешканців тих багатоквартирних будинків, які цього статусу не набули.

Водночас ОСББ можуть скористатися можливостями існуючих програм фінансової підтримки. Кошти виділяються з державного і з місцевих бюджетів, які діють за принципом співфінансування. Зокрема, це програми, пов’язанні з підвищенням енергоефективності. Наприклад, якщо ОСББ спрямовує банківський кредит на термомодернізацію будинку, то в рамках державної програми отримує компенсацію тіла позики в розмірі 40%. В окремих випадках вона може сягати 70%.

Міф п’ятий: Створення ОСББ втрачає сенс, якщо в багатоквартирному будинку мешкає значна кількість людей з низькими статками. Вони не здатні взяти повноцінну участь в утриманні будинку та його термомодернізації і це значно підвищує відповідні витрати інших мешканців.

ОСББ жодним чином не впливає на кількість, розмір пільг та субсидій, нарахованих співвласникам. Вони їх отримують на загальних підставах. Але чим більше пільговиків та субсидіантів згуртовує об’єднання, тим на більшу компенсацію тіла «теплого» кредиту воно вправі розраховувати. Її максимальний розмір може сягати 70%. Також ОСББ можуть додатково залучати кошти: розміщувати на фасадах своїх багатоповерхівок або в ліфтах рекламну продукцію, здавати в оренду підвальні та інші нежитлові приміщення, прибудинкову територію.

Міф шостий: Зі створенням ОСББ на утримання доведеться брати не лише будинок, а й прилеглу до нього територію, а це значно збільшить витрати об’єднання. До того ж, прибудинковою територією можуть вільно користуватися мешканці сусідніх багатоповерхівок, наприклад, для паркування своїх автомобілів.

За кожним багатоквартирним будинком закріплена прибудинкова територія. У більшості випадків вона має незначні розміри. Але в Україні відсутній єдиний підхід до визначення розміру прибудинкової території. Тому рішення щодо розміру прибудинкової території ухвалюють місцеві органи влади.

ОСББ може оформляти прибудинкову територію у власність, а може цього і не робити. Це залежить від ухваленого ним рішення. Проте завжди слід пам’ятати, що в разі продажу житлового чи нежитлового приміщення частка оформленої для ОСББ прибудинкової території не виділяється. Всі рішення щодо неї ухвалюються загальними зборами. Вони можуть стосуватися й умов паркування автомобілів, власники яких мешкають в сусідніх будинках.

Міф сьомий: Мешканці багатоквартирного будинку, які не виявили бажання створювати ОСББ, можуть не платити внески та не брати участі у вирішенні питань щодо його утримання.

Вирішення проблеми неплатежів, у першу чергу, покладається на голову правління ОСББ. Він мусить зустрічатися з боржниками та нагадувати їм про фінансові зобов’язання, які вони не виконують. А головне – голова правління об’єднання повинен щоразу наголошувати на тому, що всі співвласники зобов’язані виконувати рішення статутних органів ОСББ, навіть якщо голосували проти них.

Також є чимало таких, хто з різних причин стикнувся з фінансовими труднощами. Переважно, це стосуються пенсіонерів, багатодітних, неповних або асоціальних родин, людей, які тимчасово втратили роботу, які доглядають за літніми батьками або за хворими дітьми, тому не можуть повноцінно працювати.

ОСББ може реструктуризувати борги за квартплату або надати можливість їх відпрацювати. Рішення про застосування подібних підходів ухвалюються на загальних зборах об’єднання. Водночас для стягнення заборгованості ОСББ може звернутися і до суду. При цьому позивач має право просити суд у порядку забезпечення позову накласти арешт на майно (в тому числі, й на квартиру) або на кошти відповідача-боржника.

Міф восьмий: Мешканцям одного багатоквартирного будинку не варто братися за створення ОСББ. Для них ця справа виявиться занадто дорогою, і тому вельми невигідною. Тож, ОСББ необхідно створювати на базі одразу кількох багатоповерхівок, що розташовані неподалік одна від одної.

За загальним правилом, визначеним Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», в одному багатоквартирному будинку може створюватися лише одне об’єднання. Однак стаття 4 цього закону надає можливість власникам квартир та нежитлових приміщень, розташованих у двох і більше багатоквартирних будинках, об’єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, створювати спільне об’єднання.

У разі створення об’єднання на базі двох або більшої кількості багатоквартирних будинків голосування співвласників щодо нього здійснюється в кожному багатоквартирному будинку окремо. Результати голосування також визначаються окремо для кожного багатоквартирного будинку.

Випадки створення «спільних» ОСББ в Україні є, хоча й не дуже поширені. Річ у тому, що такі підходи породжують певні незручності. Так, в разі необхідності зібрати загальні збори з числа мешканців одразу кількох багатоповерхівок буває дуже важко. Як наслідок – певні рішення вчасно не ухвалюються і через це наявні проблеми вирішуються із значним запізненням, що призводить до негативних наслідків.

Читайте також: “Комунальний колапс”: з 1 липня більше 800 будинків Івано-Франківська ризикують залишитись без світла

Міф дев’ятий: Мешканці багатоповерхівки позбавлені будь-якої змоги контролювати роботу голови правління ОСББ та впливати на неї. А це створює передумови для різних фінансових зловживань. Зокрема, не виключається можливість привласнення головою правління ОСББ громадських коштів.

Всі рішення щодо поточної діяльності об’єднання, в тому числі, й питання залучення та використання коштів, приймаються та контролюються його співвласниками.

Співвласники ОСББ реалізують свої права за допомогою активної участі в роботі статутних органів, які створені відповідно до законодавства та статуту об’єднання. Вищим органом управління ОСББ є загальні збори. Перевагу набувають ті рішення, котрі підтримує більшість співвласників.

Правління ОСББ є виконавчим органом об’єднання і підзвітне загальним зборам. Зазвичай правління складається з кількох членів та голови правління. Обрання та відкликання членів правління здійснюється загальними зборами.

Для контролю за фінансово-господарською діяльністю правління на загальних зборах з числа співвласників обирається ревізійна комісія або ревізор. В окремих випадках співвласники ОСББ можуть ухвалювати рішення про залучення незалежного аудитора.

Однак, як показує практика, створення ОСББ для простого жителя – справа доволі нелегка. Далеко не все так просто, як говорить закон та розповідають на навчальних семінарах чиновники – починаючи з отримання довідки про власника квартири і закінчуючи безпосередньо зборами мешканців. IA ZIK писала про досвід львів’янина, спроба якого створити ОСББ закінчилася фіаско.

Нагадаємо, до 1 липня українці, які проживають у багатоквартирних будинках, повинні визначитися з формою управління своєї багатоповерхівки, оскільки комунальних ЖЕКів фактично більше не буде. Та серед населення настрої неоднозначні – через невідомість та острах, що всі проблеми зношеного житлового фонду впадуть на плечі самих мешканців і не буде від кого чекати допомоги.

 

Напишіть відгук

Ваша пошт@ не публікуватиметься. Обов’язкові поля позначені *

Попередня : В Долині медики збираються пікетувати сесію районної ради
Наступна : Стали відомі деталі підпалу двох автомобілів у Коломиї

Про автора

Читайте також

Вхід

Зареєструватися
×